Эксподевелопмент. В России пока не строят выставочные центры

Московские девелоперы и риэлтеры объездили почти все международные выставочные центры, потратив на свои экспозиции десятки миллионов евро. Несмотря на это в самой Москве выставочный бизнес до сих пор находится в зачаточном состоянии.

Это объясняется отсутствием интереса у девелоперов к таким проектам, притом что доходность выставочных комплексов может превышать cash-flow любого торгового или офисного центра. Пока не помогают даже настойчивые обещания преференций со стороны столичных властей.

Status quo

Оценка общего предложения выставочных площадей в Москве довольно скептична. По данным директора по консалтингу Colliers International Елены Риставаара, официально в Москве зарегистрирован 31 выставочный зал суммарной площадью более 400 000 кв. м. «Москва испытывает на сегодняшний день дефицит качественных выставочных площадей — хорошо оборудованных, с налаженной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. Именно поэтому компании-производители зачастую вынуждены использовать в качестве выставочных пространств рестораны, международные бизнес-центры, гостиницы, магазины-бутики», — говорит Елена Риставаара. При этом, по ее мнению, качество суммируемых площадей и масштаб зачастую разнятся очень существенно. Как отмечает эксперт, в настоящее время можно говорить лишь о пяти основных выставочных площадках, пригодных для проведения высокопрофессиональных выставочных мероприятий в Москве: ВВЦ, Экспоцентр, «Крокус Экспо», КВЦ «Сокольники» и «Гостиный Двор». Среди крупных площадок другие эксперты также называют ЦВЗ «Манеж», СК «Олимпийский» и Центральный дом художника.

По данным аналитика «Финам Менеджмент» Максима Клягина, объем рынка выставочной деятельности в Москве сами его участники оценивают примерно в $1 млрд ежегодно. «Впрочем, уровень прозрачности данного сектора остается весьма невысоким. Поэтому реальная емкость рынка, на наш взгляд, может значительно превышать данную сумму. Стоимость аренды серьезно колеблется в зависимости от популярности конкретной выставки и престижности самой выставочной площадки», — говорит он. Чтобы определить прибыльность выставочных проектов, можно посчитать, какой денежный поток может генерировать каждый его квадратный метр. По данным директора по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer Дмитрия Сазанчикова, в двух московских выставочных центрах расценки выглядят следующим образом. На ВВЦ, если компания устраивает выставку самостоятельно, плата составляет 55 рублей за кв. м в день для российских участников и 84 рубля — для иностранцев. Таким образом, при 100% заполняемости каждый квадратный метр может приносить минимум $872 в год. Ставки в «Крокус Экспо» превышают эти показатели: использование площадки обходится около 160 рублей за кв. м в день. Таким образом, при 100% заполняемости показатель дохода составит около $2500 за кв. м в год.

Однако выставочная активность в течение года меняется. Так, ее пик, как отмечают эксперты, приходится на март и октябрь, тогда как в июле и августе загруженность наименьшая. «Среднегодовая загруженность выставочных помещений Москвы сейчас достигает 60-70%», — говорят эксперты Knight Frank. По их данным, рентабельность девелопмента — 10-12% при сроке окупаемости 8 лет. Таким образом, учитывая то, что при 100% загруженности каждый квадратный метр, например, в «Крокус Экспо» приносит $2500, при 60% нагрузке этот показатель составит $1500 за кв. м до вычета расходов на эксплуатацию.

Получается, что выставочные площади способны генерировать не меньшие денежные потоки, чем торговые или офисные центры. Однако эти показатели все еще очень далеки от европейского уровня. По оценкам «Финам Менеджмент», средний уровень составляет около $300 за кв. м оборудованных площадей за весь период проведения выставки (в среднем — 3 дня). Иными словами, исходя из ставки $100 за кв. м в день, получается, что при 100% нагрузке квадратный метр полезной площади способен приносить $36 500 в год. Даже при 60% загрузке в течение года эта сумма составит около $20 000 в год. «При полной загрузке выставочные площади могут быть наиболее доходным сегментом рынка недвижимости, но добиться этого удается далеко не всем», — считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Например, по данным Knight Frank, уже сейчас в Москве на автовыставке уровня де люкс аренда павильона на четверо суток может достигать $210-350 за кв. м. «Последние годы ежегодный рост ставок на выставочную недвижимость отмечается на уровне 15-20%», — отмечают эксперты компании.

Несмотря на это, сами организаторы выставок обычно «прибедняются» и оценивают рентабельность выставочного бизнеса как достаточно невысокую — от 5 до 15%. «На фоне текущего дефицита качественных площадок и весьма высокой доходности бизнеса перспективы развития девелопмента выставочных площадей выглядят весьма привлекательно», — говорит Максим Клягин. Такой же точки зрения придерживаются и в московской администрации. Согласно заявлению столичных властей, до 2015 года в Москве в результате реконструкции устаревших площадок, в первую очередь ВВЦ, и строительства новых комплексов количество выставочных площадей должно увеличиться почти в два раза. Ресурс для их заполняемости есть довольно существенный. Ежегодно в выставках, проводимых в Москве, принимают участие более 100 000 компаний из 85 стран мира, а посещают столичные выставки не менее 30 млн человек.

Острый дефицит

Согласно городской программе «Развитие выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности в городе Москве на 2007-2009 годы», приятой весной 2007 года, столице необходимо 300 000 кв. м дополнительных выставочных площадей и около 80 000 кв. м конгрессных площадей. Предполагается, что к 2015 году общее количество выставочных площадей в Москве достигнет 800 000 кв. м. На сегодняшний день по этому показателю Москва отстает от Парижа в 2 раза, Ганновера — в 1,5 раза, Франкфурта — в 1,5 раза.
Дело в том, что крупные международные конгрессы (на 5000-6000 и более участников) требуют совершенно новой инфраструктуры конгрессных центров. «В международной практике для проведения такого рода мероприятий строят специализированные центры. Как правило, они включают в себя многофункциональные залы различной вместимости с возможностью их трансформации при помощи модульных перегородок, гостиничный комплекс, бизнес-центр с полным комплексом услуг, сеть общественного питания, объекты культурно-развлекательного и оздоровительного центра, автоцентр», — отмечают авторы программы. По их данным, Москва может похвастаться лишь двумя такими специализированными конгресс-центрами: конгресс-центром Центра международной торговли вместимостью до 1000 человек и МИВЦ «Инфопространство», куда помещается до 800 человек. Есть также Государственный Кремлевский Дворец на 6000 человек, Московский дворец молодежи на 2000 человек и Колонный зал Дома Союзов. Таким образом, в Москве, в отличие от других городов мира, нет специализированной площадки для проведения крупных международных конгрессов. Зачастую для этого используются крупные столичные гостиницы. «Исходя из опыта конгрессной деятельности в зарубежных странах, конгрессные площади составляют от 7 до 20% общего количества выставочных площадей. Это означает, что Москве к 2010 году необходимо около 85 000 кв. м, а к 2015 — 110 000 кв. м конгрессных площадей», — утверждают авторы программы.

По мнению столичных властей, уже к 2009 году в столице должно быть построено 275 000 кв. м выставочных площадей. Если в 2007 году дефицит оценивался в 382 000 кв. м, то к 2009 он должен сократиться до 225 000 кв. м. Для этого, в частности, предполагается построить на территории ВВЦ Международный выставочный комплекс площадью 188 000 кв. м, обеспеченный необходимой инфраструктурой. Планируется привлечь 3,6 млрд рублей частных инвестиций на реконструкцию существующих выставочных объектов ВВЦ, Экспоцентра, «Вернисажа» в Измайлово. Более того, на реконструкцию ВВЦ планируется направить 18 млрд рублей бюджетных средств. Согласно решению Правительства Москвы, «при увеличении общей площади выставочных павильонов в результате нового строительства или реконструкции в пределах занимаемых действующими выставочно-ярмарочными и конгрессными комплексами территорий доплата за право аренды земельных участков не взимается».

Как отмечают специалисты Knight Frank, структура расходов выставочного бизнеса состоит из двух групп затрат: капитальные затраты, связанные с подготовкой выставочных центров для проведения выставок, и операционные расходы в ходе подготовки и проведения выставки. В первом случае основные затраты приходятся на строительство новых центров и реконструкцию существующих зданий. В структуре операционных расходов доминируют: подготовка выставочных площадей (28%), сопутствующие услуги (21,3%) и организация шоу или культурных программ (18,9%). Именно поэтому к девелопменту выставочных комплексов предъявляются особые требования. По данным Knight Frank, из совокупной площади выставочного центра 20-50% составляют сопутствующие площади под общепит, торговые помещения, зоны ресепшен, регистрации, охраны, почты, лобби, конференс-залов. А отдельно стоящие закрытые выставочные павильоны обычно имеют среднюю площадь 3000-8000 кв. м. В свою очередь, паркинг должен обеспечивать одно машиноместо на 6-8 посетителей, единовременно находящихся в комплексе. «Кроме того, нужны выставочные помещения различных конфигураций и размеров, как закрытые и открытые», — добавляет заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Павел Епихин. По его словам, открытый в 2004 году международный выставочный центр «Крокус Экспо» наиболее полно соответствует статусу современного центра. На его территории можно организовать мероприятия различных тематик и форматов: от выставки обуви до автомобилей и недвижимости.

«Развитие выставочного рынка опережает рост предложения площадей. Покрытие недостатка выставочной недвижимости низкокачественными площадями не может удовлетворить рынок, а потому новое строительство будет вестись в любом случае — если не по инициативе государства, то за счет частных инвесторов. Можно констатировать тот факт, что дефицит качественных выставочных площадей в Москве очень велик», — утверждает Елена Риставаара.

Перспективы

В Москве сегодня уже реализуются некоторые выставочные проекты, но пока их явно недостаточно. Сейчас идет строительство третьего павильона «Крокус Экспо» общей площадью 120 000 кв. м. Работы предполагается завершить к 2009 году. Намечено восстановление Геодезического купола КВЦ «Сокольники» — полусферы из тетраэдров, выстроенной по проекту одного из ведущих американских архитекторов XX века Ричарда Фуллера к первой Национальной выставке США в Москве в 1959 году. Также началась реконструкция павильонов №№4, 7 и 11 и подъездных путей к выставочному комплексу. В Экспоцентре строятся три новых павильона площадью 45 000 кв. м. В настоящий момент идет разработка проектов реконструкции и строительства новых объектов на «Росстройэкспо» площадью 45 000 кв. м. В «Лужниках» возводят спортивно-выставочный центр «ЭкспоСпортЦентр-XXI» под управлением специально созданной для этой цели дочерней фирмы английской компании ExpoMediaGroup Plc. Общая площадь выставочной части составит около 10 000 кв. м. Кроме того, компания «Декра» реконструирует усадьбу «Студенец» на Красной Пресне, которую предполагается использовать и для проведения выставок.

По словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, в последнее время также прослеживается тенденция размещения выставочных площадей в составе офисных, торговых и многофункциональных комплексов, но пока, как отмечает эксперт, подобных проектов на рынке очень мало. По его мнению, среди наиболее удачных проектов можно выделить торгово-выставочный комплекс «Люблинское поле» и офисно-выставочный комплекс «Гостиный Двор». Кроме того, планируется построить торгово-выставочный комплекс на Ореховом бульваре, несколько подобных проектов разместятся на территории «Москва-Сити». «Выставочные комплексы — это своеобразный способ коммуникации, а также средство инвестиционной и экономической политики. Экспобизнес формирует внушительные финансовые потоки, способствует развитию внутреннего и внешнего рынков», — говорит он.

«В Москве ощущается дефицит современных выставочных площадей, поэтому этот формат неизбежно будет развиваться дальше. Вместе с тем размещение выставочных комплексов должно сместиться к МКАД и даже за МКАД. Во-первых, для больших выставок требуются значительные площади, которых в Москве нет. Во-вторых, требуются удобные подходы, подъезды с высокой пропускной способностью. В Москве же гораздо выгоднее строить жилье, ТРК, офисы, гостиницы», — отмечает Дмитрий Сазанчиков. По его словам, выставочные площади в самом городе всегда будут востребованы, но больше для мероприятий уровня «Молл», Realtex, на которых компаниям достаточно арендовать 10-100 кв. м и не требуется размещать значительные по площади шоу-румы для презентации крупногабаритных экспонатов, а круг посетителей достаточно узок. «Все остальные площадки рано или поздно уйдут за МКАД», — добавляет эксперт.

По мнению экспертов, проект выставочного центра будет успешен только при грамотном управлении. Ситуация осложняется тем, что большинство девелоперов не владеют собственными управляющими компаниями, которые могли бы сделать такой объект эффективным. Поэтому зачастую застройщики предпочитают возводить более простые в управлении офисные и торговые центры. По мнению Ильи Шершнева, не стоит забывать о том, что выставочная недвижимость должна рассматриваться как комплексный продукт, независимый от качественного управления. «Выставочных площадей в Москве масса, но проводить качественные мероприятия можно только в «Крокус Сити» и Экспоцентре. Также находят спрос «Гостиный Двор» и «Манеж». Но в целом рынок пока не развит именно из-за отсутствия интегрированного продукта», — говорит он. Речь идет об отдельном продукте — сегменте MICE (мероприятия, выставки и конференции). «Это глобальный рынок, и Москва на нем пока еще представлена очень слабо, поэтому существует большой потенциал для развития», — добавляет эксперт.

Новые выставочные проекты Москвы

Объект Площадь объекта, кв. м Срок ввода в эксплуатацию, год
«Крокус Экспо», 3-я очередь 120 000 2009
«ЭкспоСпортЦентр-XXI» 10 000 2009
ВВЦ (реконструкция) 188 000 2009
«Росстройэкспо» 45 000 2009
Экспоцентр (3 новых павильона) 45 000 2010

Алексей Лоскут, «Белый Бизнес», http://www.advertology.ru/

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector